¿Comprar o alquilar vivienda?
Calcula qué te deja más dinero a largo plazo: comprar una vivienda o seguir de alquiler e invertir la diferencia, con los impuestos de tu comunidad, la plusvalía y el IRPF de la venta. Cambia tus datos y el resultado se recalcula al momento.Responde tres preguntas y verás qué te deja cada opción. Sin registro: tus cifras no salen del navegador.
Impuestos de las 19 comunidades, contrastados con su norma Precios y alquileres del Ministerio de Vivienda Metodología publicada
Tus datos
¿Dónde buscas vivienda?
La vivienda
Tu dinero
La comparación
Hipoteca
Las condiciones del préstamo. Si todavía no tienes una oferta del banco, deja estos valores: son habituales hoy.
Costes de ser propietario
Lo que paga cada año quien es dueño. Suben con la inflación, igual que el alquiler. Mientras no los cambies, IBI, comunidad, mantenimiento y seguro se ajustan solos al precio de la vivienda.
Alquiler
Cómo cambia con los años lo que pagarías viviendo de alquiler.
Escenario económico
Las cifras que más mueven el resultado y que nadie conoce de antemano. Prueba a cambiarlas y mira el aviso de arriba.
Venta e impuestos
Lo que pagarías al vender al final del plazo, y dos exenciones que dependen de tu situación.
Tu resultado
Comprar te deja unos 290.000 € más que alquilar
Si vives 30 años en la vivienda. Es la diferencia entre lo que tendrías al final con cada opción.
Si vives en la vivienda menos de 4 años y 11 meses, sale mejor alquilar. A partir de ahí, comprar.
Suponiendo que la vivienda sube un 3 % al año y lo que inviertes rinde un 6 %
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¿Puedes permitírtelo?
Faltan tus ingresos
Qué miden exactamente el esfuerzo y la financiación sobre el precio, y de dónde salen los límites del 35 % y el 80 %.
Por qué sale esto
empuja hacia comprar empuja hacia alquilar
Tu dinero año a año
Cada punto es el patrimonio neto estimado: lo que tendrías si ese año lo vendieras todo y pagaras gastos e impuestos.
Lo que suponemos
El resultado depende también de estas cifras. Hemos puesto valores razonables: cámbialos si tienes otros.
Si el mercado va distinto
El resultado depende de dos cifras que nadie puede conocer: cuánto subirá la vivienda y cuánto rendirá lo que inviertas. La matriz de sensibilidad repite el cálculo con 36 combinaciones; tu caso lleva un recuadro. C, gana comprar; A, gana alquilar; =, salen casi igual.
Lo que necesitas el primer día
Lo que tendrías al final
a 30 añosY ahora qué
De dónde salen estas cifras
Lo que se aplica a tu simulación
Datos de mercado que se actualizan solos
Estos tres se consultan a los organismos oficiales y se guardan un día en tu navegador. Si el servicio no responde, el simulador sigue funcionando con el valor de referencia y te lo dice.
Todas las fuentes
Ficha completa de cada dato, con su fecha y cuándo se comprobó, en fuentes y actualización. Qué mide cada cifra, en el glosario.
¿Es mejor comprar o alquilar vivienda?
No hay una respuesta general: depende sobre todo de los años que vayas a vivir en la vivienda, de lo que cuesta frente a un alquiler parecido y de los impuestos de tu comunidad. Comprar empieza por detrás, porque los impuestos y gastos de entrada no se recuperan, y gana terreno con los años: amortizas la hipoteca, tu cuota no sube y el alquiler sí. A partir del punto de equilibrio compensa comprar; la calculadora de arriba lo estima con tus datos.
- Impuesto al comprar un piso usado de 300.000 €
- de 9.000 € a 30.000 €
- De Ceuta y Melilla a Catalunya. Las 19 comunidades
- Dinero necesario el primer día
- 81.600 €
- Piso de 300.000 € en Madrid: 20 % de entrada, impuesto, notaría, registro y tasación.
- Años de alquiler que cuesta comprar
- de 14,5 a 36,3
- De Ciudad Real a Illes Balears, por provincia. Ver el mapa
Tipos fiscales revisados el . Precios de compra del 1º trimestre de 2026 y alquileres de 2024, del Ministerio de Vivienda. Fuentes
Otras formas de mirarlo
- Termómetro por provincias y ciudadesA partir de cuántos años compensa comprar en 52 provincias y 304 ciudades, con precios y alquileres oficiales.
- Impuestos de compra por comunidadLas 19 comunidades y ciudades autónomas, de menos a más, con el dinero del primer día y la norma de cada tipo.
- GlosarioQué mide cada cifra: patrimonio neto estimado, punto de equilibrio, años de alquiler, esfuerzo o LTV.
- Fuentes y actualizaciónDe dónde sale cada dato, de qué fecha es y qué es dato observado y qué estimación.
Qué tiene en cuenta el cálculo
Comparar la cuota de la hipoteca con el alquiler no responde la pregunta: deja fuera los impuestos de compra, lo que rinde el dinero que no inmovilizas, el mantenimiento, los impuestos de la venta y el tiempo que vas a quedarte. Por eso se compara el patrimonio neto estimado de cada opción.
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La fiscalidad de tu comunidad, no una media
ITP en vivienda usada; IVA y AJD en obra nueva, o IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla. Con la tarifa escalada donde la hay.
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Los dos lados invierten lo que les sobra
Cada mes invierte la diferencia quien paga menos. Al principio suele ser quien alquila; con los años, y al acabar la hipoteca, quien compró.
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El ahorro inicial no se regala a nadie
Quien alquila invierte desde el primer día la entrada, los impuestos y los gastos que no ha pagado.
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Vender también cuesta
Gastos de venta, plusvalía municipal e IRPF de la ganancia con la escala del ahorro, descontando los gastos de comprar y de vender.
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Antes que «¿me conviene?», «¿puedo?»
Financiación de hasta el 80 % del precio, cuotas por debajo del 35 % de tus ingresos y ahorro suficiente para la entrada y los gastos.
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Y lo que no se puede saber
Nadie conoce la revalorización ni la rentabilidad futuras: además del resultado, verás en qué parte de los escenarios razonables gana cada opción.
El cálculo entero ocurre en tu dispositivo: ni el precio, ni tus ingresos, ni tu ahorro se envían a ningún servidor. Y no hay que registrarse para ver el resultado.
Lo que no hace: no aplica tipos reducidos por edad, renta, familia o vivienda protegida; no modela amortizaciones anticipadas, derramas extraordinarias ni el valor de poder mudarse, y el punto de equilibrio es aproximado. Metodología completa, con fórmulas y ejemplos calculados.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar?
Los bancos suelen financiar como mucho el 80 % del precio, así que hace falta el 20 % de entrada. Pero los impuestos y los gastos van aparte y no se financian: entre ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación suman alrededor de otro 10 %.
Para un piso de 300.000 € en Madrid, eso son unos 60.000 € de entrada más unos 21.600 € de impuestos y gastos: unos 81.600 € el primer día. En Catalunya, con el ITP más alto, pasa de 95.000 €.
¿Cuántos años hay que quedarse para que compense comprar?
Es la variable que más manda, y no tiene una respuesta única. Comprar arranca en desventaja porque los impuestos y gastos de entrada no se recuperan al vender; a partir de cierto punto, la amortización de la hipoteca y la revalorización dan la vuelta al resultado.
El simulador calcula ese punto para tu caso y lo expresa en años y meses. Como está interpolado entre cierres anuales, es aproximado: sirve para orientarse, no para poner una fecha en el calendario.
¿Qué gastos tiene comprar además del precio?
Al comprar: ITP si la vivienda es usada, o IVA del 10 % más AJD si es de obra nueva; notaría, registro, gestoría y tasación.
Cada año: IBI, comunidad, seguro de hogar, tasa de basuras, mantenimiento, y los productos que el banco exija para bonificar el tipo.
Al vender: comisión de agencia, plusvalía municipal e IRPF sobre la ganancia. Este último se calcula sobre el precio de venta menos los gastos, restando el precio de compra y los gastos de entonces, con la escala del ahorro del 19 % al 30 %.
¿Hipoteca fija, variable o mixta?
La fija te da una cuota conocida durante todo el plazo. La variable suele empezar más barata, pero se revisa con el Euríbor y puede subir bastante. La mixta arranca fija unos años y luego pasa a variable.
El simulador admite las tres y, en las que no son fijas, hace una prueba de resistencia: te dice qué pasaría con el Euríbor dos puntos por encima de lo previsto. Si con eso te pasas del límite de esfuerzo, lo avisa.
¿Por qué dos calculadoras dan resultados tan distintos?
Porque las decisiones metodológicas pesan tanto como tus números. Qué pasa con el ahorro inicial, si los costes de propiedad suben con la inflación, si el propietario invierte su excedente, si se descuentan los impuestos de la venta. Cada una de esas decisiones mueve el resultado decenas o cientos de miles de euros.
Por eso aquí están todas a la vista, en qué tiene en cuenta el cálculo y en la metodología. Si una calculadora no te deja ver sus supuestos, no puedes saber si su respuesta vale para ti.