Qué mide cada cifra

Las cifras de la calculadora y del termómetro, una a una: qué son, cómo se calculan, cómo se leen y hasta dónde llegan. Los ejemplos están calculados con el mismo motor que la calculadora.

Página revisada el 16 de septiembre de 2026 · ejemplos con el modelo 2.1.0 y datos fiscales 2026.09.3

El resultado

Patrimonio neto estimado

Lo que tendrías a cierre de un año si lo liquidaras todo: comprando, la vivienda vendida y la hipoteca cancelada, más lo que hayas invertido; alquilando, tu cartera de inversión y la fianza devuelta. Es la cifra que compara la calculadora.

Cómo se calcula: Comprando: valor de la vivienda − hipoteca pendiente − gastos de venta − plusvalía municipal − IRPF de la ganancia + cartera del comprador. Alquilando: cartera del inquilino − IRPF de su ganancia + fianza.
Cómo leerlo: La diferencia entre las dos es la ventaja de una opción sobre la otra. Se da en euros de cada año (nominales) y también en euros de hoy.
Ejemplo: Con el caso de ejemplo (piso de 300.000 € en Madrid, 20 % de entrada, alquiler de 1.100 € al mes y 30 años), a 30 años comprando se llega a unos 743.601 € y alquilando e invirtiendo, a unos 453.820 €.
Límites: Es una estimación con supuestos sobre el futuro, no una predicción. No incluye el valor de vivir en propiedad ni la flexibilidad de alquilar.

Metodología: qué se compara

Punto de equilibrio (cuándo compensa comprar)

Los años que tendrías que vivir en la vivienda para que comprar deje el mismo patrimonio que alquilar. Antes de ese punto sale mejor alquilar; después, comprar. También se llama punto de cruce.

Cómo se calcula: Es el primer año en que cambia de signo la diferencia de patrimonio entre comprar y alquilar. Dentro de ese año se interpola entre los dos cierres anuales y se expresa en años y meses.
Cómo leerlo: Cuanto más corto, antes se recuperan los impuestos y gastos de entrada. Si no hay cruce en el horizonte, se dice: con esos supuestos, una de las dos opciones gana siempre.
Ejemplo: Con el caso de ejemplo (piso de 300.000 € en Madrid, 20 % de entrada, alquiler de 1.100 € al mes y 30 años), las dos opciones se igualan hacia los 4 años y 11 meses.
Límites: Es aproximado porque se interpola entre cierres anuales, y se mueve mucho con la revalorización y la rentabilidad supuestas. En el termómetro se calcula con supuestos estándar, no con los tuyos.

Calculadora · Termómetro por zonas

Escenarios de mercado (en cuántos gana comprar)

Qué parte de un conjunto de futuros razonables favorece a comprar, cambiando a la vez las dos cifras que nadie conoce: cuánto sube la vivienda y cuánto rinde lo invertido.

Cómo se calcula: Se repite el cálculo con 784 combinaciones: las dos cifras siguen una distribución normal centrada en tus supuestos (desviación de unos 2 puntos para la revalorización y 3,5 para la rentabilidad), recorrida en tramos de igual probabilidad. Se cuenta en cuántas gana cada opción y se leen los percentiles 10, 50 y 90 de la diferencia.
Cómo leerlo: Un 50 % es un empate: el resultado depende de supuestos que no se pueden saber. Cerca del 100 % o del 0 %, la conclusión aguanta aunque falles en ellos. «Si va mal», «caso central» y «si va bien» son los percentiles 10, 50 y 90.
Ejemplo: Con el caso de ejemplo (piso de 300.000 € en Madrid, 20 % de entrada, alquiler de 1.100 € al mes y 30 años), gana comprar en el 71 % de las combinaciones.
Límites: Cada escenario mantiene sus dos cifras constantes todos los años; no simula crisis a mitad de camino. Mide la incertidumbre de los supuestos, no la probabilidad real del mercado.

Metodología: incertidumbre

Matriz de sensibilidad

Tabla de 36 combinaciones de revalorización (0 % a 5 %) y rentabilidad de la inversión (3 % a 8 %) que muestra, en cada casilla, qué opción gana.

Cómo se calcula: Cada casilla es la simulación completa con esa pareja de valores y el resto de datos iguales.
Cómo leerlo: La frontera entre comprar y alquilar suele ser una diagonal estrecha: un punto porcentual la cruza. Tu caso lleva un recuadro.
Ejemplo: Con el caso de ejemplo (piso de 300.000 € en Madrid, 20 % de entrada, alquiler de 1.100 € al mes y 30 años), comprar gana en 30 de las 36 casillas.
Límites: Solo mueve dos variables. El precio, el alquiler o los años que te quedas cambian el resultado tanto o más.

Calculadora

Euros de hoy (valor real)

Una cifra futura expresada con el poder de compra actual, descontando la inflación supuesta.

Cómo se calcula: Valor nominal del año t ÷ (1 + inflación)^t.
Cómo leerlo: Sirve para comparar un patrimonio dentro de 30 años con lo que cuesta vivir hoy. La ventaja de una opción es menor en euros de hoy que en euros de entonces.
Ejemplo: Con el caso de ejemplo (piso de 300.000 € en Madrid, 20 % de entrada, alquiler de 1.100 € al mes y 30 años), la ventaja de comprar es de unos 289.781 € en euros de entonces y de unos 138.151 € en euros de hoy, con una inflación del 2,5 %.
Límites: Usa una inflación constante.

Comprar

Desembolso inicial («el primer día»)

El dinero que tienes que poner de tu bolsillo al comprar: la entrada más los impuestos y gastos, que el banco no financia.

Cómo se calcula: Entrada + impuesto de compra + notaría, registro y gestoría + tasación.
Cómo leerlo: Es lo que necesitas tener ahorrado antes de firmar. Quien alquila conserva ese dinero y lo invierte.
Ejemplo: Con el caso de ejemplo (piso de 300.000 € en Madrid, 20 % de entrada, alquiler de 1.100 € al mes y 30 años): 60.000 € de entrada, 18.000 € de impuesto y 3.600 € de gastos, en total 81.600 €.
Límites: Notaría, registro y gestoría son una estimación; varían con el precio y la ciudad. No incluye mudanza, muebles ni reformas.

Impuestos por comunidad

Tipo efectivo del impuesto de compra

El porcentaje del precio que se paga realmente de impuesto. Coincide con el tipo general cuando la comunidad aplica un tipo único; con tarifa escalada, depende del precio.

Cómo se calcula: Impuesto pagado ÷ precio de la vivienda.
Cómo leerlo: Permite comparar comunidades con tarifas distintas sobre un mismo precio.
Ejemplo: En Catalunya, una vivienda usada de 750.000 € paga 76.500 € de ITP: un tipo efectivo del 10,2 %.
Límites: Se calcula con el tipo general, sin los reducidos por edad, renta o familia.

Impuestos por comunidad · Fuentes

Tarifa por tramos y tipo según el valor

Las dos formas en que una comunidad puede hacer que el ITP suba con el precio. Por tramos, cada parte del precio paga su tipo, como en el IRPF. Según el valor, todo el precio paga el tipo del tramo en que cae.

Cómo se calcula: Por tramos: suma de (parte del precio en cada tramo × tipo del tramo). Según el valor: precio × tipo del tramo que le corresponde.
Cómo leerlo: Con tipo según el valor, cruzar un umbral encarece de golpe todo el impuesto; por tramos, solo el euro que lo cruza.
Ejemplo: En Asturias (según el valor), pasar de 500.000 € a 501.000 € sube el ITP de 45.000 € a 50.100 €. En Aragón (por tramos), pasar de 500.000 € a 501.000 € lo sube de 40.750 € a 40.845 €.
Límites: Los umbrales y tipos cambian con las leyes de cada comunidad; cada guía cita la norma vigente.

Metodología: impuestos de compra

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Impuesto del ayuntamiento que se paga al vender por el aumento de valor del suelo.

Cómo se calcula: Se calcula por dos métodos y se paga el menor: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia × tipo municipal) y el real (ganancia × parte del valor que es suelo × tipo municipal). Si no hay ganancia, no se paga.
Cómo leerlo: Pesa más cuanto mayor es el valor catastral del suelo. El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.
Ejemplo: La calculadora parte de un valor catastral del 55 % del precio, del que el 40 % es suelo, y un tipo del 29 %; los tres datos están en tu recibo del IBI y en la ordenanza de tu ayuntamiento.
Límites: Los coeficientes son los máximos legales; tu ayuntamiento puede aplicar otros menores.

Metodología: venta

IRPF de la ganancia (base del ahorro)

Lo que Hacienda cobra por lo que ganas al vender la vivienda o deshacer una inversión.

Cómo se calcula: Base: precio de venta menos gastos de venta y plusvalía municipal, menos lo que costó comprar con sus impuestos y gastos. Se aplica la escala del ahorro, del 19 % al 30 % por tramos.
Cómo leerlo: Quien compra tributa por la vivienda y por su cartera juntas, porque comparten la base del ahorro; quien alquila, por su cartera.
Ejemplo: La venta de la vivienda habitual queda exenta si reinviertes en otra o si tienes más de 65 años; la calculadora permite marcarlo.
Límites: Aplica la escala estatal; no contempla compensaciones con pérdidas de otros ejercicios.

Metodología: venta

Hipoteca y solvencia

Esfuerzo (tasa de endeudamiento)

Qué parte de tus ingresos netos mensuales se va en cuotas de préstamos.

Cómo se calcula: (Cuota de la hipoteca + productos vinculados + otras deudas) ÷ ingresos netos mensuales.
Cómo leerlo: Los bancos rara vez aprueban por encima del 35 %; desde el 30 % la calculadora avisa de que queda poco margen.
Ejemplo: Con el caso de ejemplo (piso de 300.000 € en Madrid, 20 % de entrada, alquiler de 1.100 € al mes y 30 años) e ingresos de 4.200 € al mes, la cuota más vinculados es de unos 1.161 €: un esfuerzo del 28 %.
Límites: Cada banco usa su propio criterio y puede computar los ingresos de otra forma.

Metodología: ¿puedes permitírtelo?

Financiación sobre el precio (LTV)

Qué parte del precio de la vivienda te presta el banco.

Cómo se calcula: Importe de la hipoteca ÷ precio de compra.
Cómo leerlo: Lo habitual es un máximo del 80 %. Por encima suele hacer falta un aval o comprar una vivienda del propio banco.
Ejemplo: Con el caso de ejemplo (piso de 300.000 € en Madrid, 20 % de entrada, alquiler de 1.100 € al mes y 30 años), la hipoteca es de 240.000 €: un LTV del 80 %.
Límites: Los bancos calculan el LTV sobre el menor entre precio y tasación.

Prueba de resistencia

Comprobación de si podrías seguir pagando una hipoteca variable o mixta si el Euríbor subiera más de lo previsto.

Cómo se calcula: Se recalcula la cuota con el Euríbor a largo plazo más 2 puntos, más el diferencial, y se vuelve a medir el esfuerzo.
Cómo leerlo: Si con esa cuota superas el límite de esfuerzo, la calculadora lo avisa aunque hoy la operación encaje.
Ejemplo: Con la hipoteca del caso de ejemplo en variable, Euríbor a largo plazo del 2,5 % y diferencial del 0,75 %, la cuota de la prueba sería de unos 1.438 €.
Límites: No aplica a hipotecas fijas, cuya cuota no cambia.

Rentabilidad anual compuesta

Lo que rinde al año el dinero invertido, después de comisiones, reinvirtiendo lo ganado.

Cómo se calcula: Un 6 % anual equivale a un rendimiento mensual de (1,06)^(1/12) − 1, no a 6 ÷ 12.
Cómo leerlo: Es la cifra que más favorece a alquilar cuando sube: lo que el inquilino no pone en la casa, lo invierte.
Ejemplo: Un 6 % anual son un 0,487 % al mes. Dividir entre 12 daría un 0,5 % y, compuesto, un 6,17 % al año.
Límites: Se supone constante. En la realidad hay años muy malos, y el resultado depende de invertir de verdad la diferencia cada mes.

Metodología: rentabilidad

Excedente invertido

El dinero que le sobra cada mes a quien paga menos, y que la calculadora supone invertido.

Cómo se calcula: Cada mes se comparan la salida de caja de comprar (cuota, costes de propiedad y vinculados) y la de alquilar (alquiler y seguro). Quien paga menos invierte la diferencia. Quien alquila invierte también, desde el primer día, la entrada y los gastos que no ha pagado.
Cómo leerlo: Al principio suele invertir quien alquila; con los años, como el alquiler sube y la cuota no, y al acabar la hipoteca, invierte quien compró.
Ejemplo: Olvidar el excedente del propietario desvía el resultado a favor del alquiler en cientos de miles de euros a 30 años.
Límites: Supone disciplina: invertir la diferencia todos los meses.

Metodología: los dos lados invierten

Datos de zona

Años de alquiler

Cuántos años de alquiler cuesta comprar una vivienda equivalente en la misma zona.

Cómo se calcula: Precio de la vivienda ÷ (alquiler mensual × 12).
Cómo leerlo: Cuanto más alto, más cara está la compra frente al alquiler en esa zona. Por debajo, comprar suele compensar antes.
Ejemplo: En la provincia de Madrid, una vivienda de 283.500 € frente a un alquiler mediano de 800 € al mes son 29,5 años de alquiler.
Límites: No incluye impuestos, gastos ni revalorización. El alquiler de SERPAVI es el de los contratos vigentes, más bajo que el de los anuncios, lo que eleva la cifra.

Termómetro

Valor tasado

El valor que asignan las sociedades de tasación a las viviendas que se hipotecan, publicado como media por metro cuadrado por el Ministerio de Vivienda.

Cómo se calcula: Para cada zona, el precio de una vivienda tipo es el valor tasado medio por m² por la superficie mediana de las viviendas alquiladas allí. Último periodo: 1º trimestre de 2026.
Cómo leerlo: Así compra y alquiler se refieren a una vivienda del mismo tamaño.
Ejemplo: Provincia de Madrid: 4.048 € por m² × 70 m² ≈ 283.500 €.
Límites: Suele quedar algo por debajo del precio pedido en los anuncios, y es una media de toda la zona.

Fuentes

Alquiler mediano (SERPAVI)

La renta mensual que deja la mitad de los contratos por debajo y la mitad por encima, según el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda.

Cómo se calcula: Sale de las rentas que los arrendadores declaran en el IRPF. Último año disponible: 2024.
Cómo leerlo: Refleja lo que se paga en los contratos en vigor, incluidos los antiguos.
Ejemplo: Provincia de Madrid: 800 € al mes; la mitad central de los contratos está entre 650 € y 1.048 €.
Límites: Es más bajo que el precio al que se ofertan pisos hoy, y llega con más retraso que el dato de compra.

Fuentes

Ver estas cifras con tu caso La calculadora las muestra con tus datos, al momento.