Cómo calculamos si compensa comprar o alquilar

El resultado del simulador depende tanto de tus números como de las decisiones de método que hay detrás. Aquí están todas, con sus fórmulas, un ejemplo de cada una y lo que el modelo deliberadamente no hace.

Cálculo versión 2.1.0 · datos fiscales versión 2026.09.3, revisados el 13 de septiembre de 2026. Cada enlace compartido de la calculadora lleva estas dos versiones, así que un resultado guardado se puede reproducir.

Qué pregunta responde

Con mis números y mis supuestos, ¿cómo evoluciona mi patrimonio neto estimado si compro, frente a si alquilo e invierto la diferencia?

Es una simulación de escenarios, no una predicción. El veredicto depende sobre todo de dos cifras que nadie conoce de antemano: cuánto se revalorizará la vivienda y cuánto rendirá tu inversión. Por eso, además del número, el simulador enseña siempre un rango.

Qué se compara: una liquidación completa cada año

Un piso no se puede gastar y una cartera de inversión sí. Para compararlos, al cierre de cada año se simula que lo deshaces todo: vendes la vivienda, cancelas la hipoteca, pagas los gastos y los impuestos de la venta, y liquidas la cartera.

Patrimonio comprando(año)
  = valor de la vivienda
  − hipoteca pendiente
  − gastos de venta
  − plusvalía municipal
  − IRPF de la ganancia
  + cartera del comprador

Patrimonio alquilando(año)
  = cartera del inquilino
  − IRPF de la ganancia de la cartera
  + fianza devuelta

Los impuestos y gastos de compra no se restan del lado comprador, porque ya se pagaron: su efecto entra por el otro lado, porque ese dinero lo conserva e invierte quien alquila. Por eso un ITP más alto no baja el patrimonio de comprar, sino que estrecha la diferencia, que es lo que se compara.

Los dos lados invierten su excedente

Es la decisión que más condiciona el resultado, y omitirla lo desvía mucho. Cada mes se comparan las dos salidas de caja, y quien paga menos ese mes invierte la diferencia:

salida comprando  = cuota + costes de propiedad + productos vinculados
salida alquilando = alquiler + seguro de inquilino

si comprar cuesta más ese mes  → invierte el inquilino la diferencia
si alquilar cuesta más ese mes → invierte el comprador la diferencia

Al principio suele invertir quien alquila. Pero la cuota de una hipoteca fija no sube con la inflación y el alquiler sí, y cuando la hipoteca termina deja de pagarse. Desde ese momento es el propietario quien tiene excedente, y ese dinero va a su cartera en lugar de desaparecer.

El ahorro inicial

Quien compra inmoviliza la entrada, los impuestos, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación. Quien alquila conserva ese mismo importe y lo invierte desde el primer día, menos una fianza de dos mensualidades, que no rinde y se le devuelve al final.

La hipoteca

Cuota francesa con la convención del mercado español, que divide el tipo nominal anual (TIN) entre doce:

cuota = C · r(1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1)

C = capital prestado
r = TIN / 12
n = número de meses

Ejemplo: 200.000 € al 3 % a 30 años dan una cuota de 843,21 € al mes. La amortización se calcula mes a mes, sin atajos, hasta que el saldo llega a cero.

En variable y mixta, la cuota se recalcula al principio de cada año sobre el capital y el plazo pendientes, como hace un banco. El Euríbor previsto va desde el valor de hoy hasta un valor de largo plazo en unos años y después se mantiene: es un supuesto declarado y editable, no un pronóstico.

Costes de ser propietario

IBI, comunidad, mantenimiento, seguro de hogar y tasa de basuras suben cada año con la inflación, igual que el alquiler sube con su propio supuesto. Congelarlos durante treinta años favorecería a la compra de forma artificial. Los productos que exige el banco dejan de pagarse al cancelar la hipoteca.

Si no pones tus costes, se estiman a partir del precio. Para una vivienda de 300.000 €: IBI de 500 € al año, comunidad de 80 € al mes, mantenimiento de 100 € al mes y seguro de 25 € al mes. Para otros precios no se escalan todos igual:

En cuanto escribes un coste real, manda el tuyo.

Rentabilidad de la inversión

La rentabilidad que escribes se interpreta como anual compuesta. Un 6 % significa un 6 % al año, que equivale a un 0,487 % mensual.

Dividir el 6 % entre doce y capitalizar un 0,5 % cada mes daría en realidad un 6,17 % anual: un regalo silencioso al lado del alquiler. Para la hipoteca, en cambio, sí se divide entre doce, porque esa es la convención legal española. Cada convención está donde corresponde.

Impuestos de compra

Varias comunidades escalan el ITP según el valor, y lo hacen de dos maneras que no dan el mismo resultado:

Por tramos, como el IRPF

Cada parte del precio tributa a su tipo. En Catalunya, una vivienda de 750.000 € paga 76.500 €. Aplicar el 11 % a todo el importe daría 82.500 €, un error frecuente.

Tipo único según el valor

Todo el importe tributa al tipo del tramo en que cae el precio. En Asturias, 600.000 € pagan 60.000 €, y pasar de 500.000 € a 500.001 € sube el impuesto de 45.000 € a 50.000 €. Ese salto es real, no un fallo del modelo.

Cada tipo lleva su norma, su fecha de vigencia, la fuente oficial y la fecha en que se contrastó. Están todos en la comparativa de las 19 comunidades y en el panel «De dónde salen estas cifras» de la calculadora.

Venta e impuestos de salida

Al liquidar se pagan unos gastos de venta del 5 % del valor (agencia, certificados y notaría del vendedor) y dos impuestos.

Plusvalía municipal

Desde 2021 se puede elegir el menor de dos métodos, y no se paga si no hay ganancia:

objetivo = valor catastral del suelo × coeficiente por años × tipo municipal
real     = (venta − compra) × peso del suelo × tipo municipal

se paga  = el menor de los dos, y nada si vendes por menos de lo que compraste

Los coeficientes por años de tenencia son los vigentes desde el 1 de enero de 2026 (TRLRHL art. 107.4, redacción del RDL 16/2025, art. 18). El tipo municipal por defecto es el 29 %, cerca del máximo legal: tu ayuntamiento puede cobrar menos, y puedes cambiarlo.

IRPF de la ganancia

La base descuenta los gastos de las dos puntas, como permite la ley:

ganancia = (venta − gastos de venta − plusvalía municipal)
         − (compra + impuestos de compra + notaría, registro, gestoría y tasación)

Sobre esa ganancia se aplica la escala progresiva del ahorro, no un tipo plano. La del comprador suma la de la vivienda y la de su cartera, porque comparten base:

Las exenciones por reinvertir en otra vivienda habitual o por vender con más de 65 años están desactivadas por defecto, porque dependen de tu situación. Puedes activarlas en el modo experto.

Nominal y real

Todo se calcula en euros nominales, y se muestra también el valor descontada la inflación, siempre etiquetado. Nunca se presenta una cifra nominal como si fuera real.

Punto de cruce

Es el momento en que la opción que perdía pasa a ganar. Como el modelo liquida a cierre de año, el cruce cae en algún punto entre dos cierres: se interpola entre ellos y se expresa en años y meses, sabiendo que es aproximado. Si las curvas no se cruzan dentro del horizonte, se dice así.

Incertidumbre: por qué no basta un número

Matriz de sensibilidad

Se repite el cálculo en 36 combinaciones: revalorización del 0 % al 5 % y rentabilidad del 3 % al 8 % anual. La frontera entre comprar y alquilar suele ser una diagonal estrecha: basta un punto para cruzarla.

Simulación de escenarios

Se prueban 784 escenarios en los que esas dos cifras varían alrededor de tus supuestos (con una desviación de 2 puntos para la revalorización y 3,5 para la rentabilidad). El resultado es con qué frecuencia gana cada opción y un escenario malo, mediano y bueno.

Los escenarios no se sortean: cada cifra se reparte en tramos de igual probabilidad y se combinan todos, así que el resultado no cambia por azar al retocar un dato. Los escenarios malo y bueno pueden quedar fuera de la tabla anterior, por eso a veces superan la mayor ventaja que se ve en ella.

Cada escenario mantiene sus cifras durante todo el horizonte: mide la incertidumbre de no conocer esos dos números, no la volatilidad año a año. Y el mismo escenario da siempre el mismo resultado, así que un enlace compartido se puede reproducir.

¿Puedes permitírtelo?

Aparte de «¿me conviene?», el simulador responde a «¿puedo?». No entra en el cálculo del patrimonio: es una comprobación en paralelo con los criterios habituales de la banca.

En hipotecas variables y mixtas se añade una prueba de resistencia: el Euríbor 2 puntos por encima de lo previsto. Si con eso superas el límite de esfuerzo, se avisa.

Un caso completo

Con los valores con los que se abre la calculadora: vivienda usada de 300.000 € en Madrid, entrada del 20 %, hipoteca fija a 25 años al 2,9 %, alquiler de 1.100 € al mes que sube un 2,5 % al año, revalorización del 3 %, rentabilidad del 6 % e inflación del 2,5 %. Horizonte de 30 años.

Fíjate en las dos últimas filas: con estos mismos supuestos, comprar gana en la mayoría de escenarios, pero no en todos. Esa es la información que un único número esconde.

Probar con tus números Gratis, sin registro, y el cálculo no sale de tu navegador.

Cómo lo comprobamos

El cálculo es determinista y cada convención de esta página tiene su prueba automática. Además se comprueban propiedades que tienen que cumplirse siempre, con cualquier dato:

• Subir la revalorización nunca empeora comprar.
• Subir la rentabilidad nunca empeora alquilar.
• Un alquiler más caro nunca favorece al alquiler.
• Un ITP más alto siempre estrecha la ventaja de comprar.
• La suma del capital amortizado es exactamente el préstamo.
• Con inflación cero, el valor real y el nominal coinciden.
• Ningún importe del resultado es infinito ni «no numérico».

Los datos que llegan de un enlace compartido no se dan por buenos: un precio negativo, un horizonte de 5.000 años o una comunidad inexistente se rechazan con un aviso, en lugar de producir un resultado verosímil pero falso. Una comunidad desconocida nunca se sustituye en silencio por otra.

La precisión es completa durante todo el cálculo y solo se redondea al mostrar. Si el resultado es negativo, se muestra negativo: se puede perder dinero.

Lo que el modelo no hace

• No aplica los tipos reducidos por edad, renta, familia numerosa, discapacidad o vivienda protegida: hay decenas y dependen de tu situación. Cada página de comunidad nombra los suyos para que preguntes.
• No modela amortizaciones anticipadas ni cambios de hipoteca.
• No modela derramas ni obras extraordinarias más allá del mantenimiento que indiques.
• No pone precio a la movilidad ni al coste de mudarse, que son ventajas reales del alquiler.
• No modela revisiones catastrales: el IBI crece solo con la inflación.
• No conoce tu situación completa. Compara escenarios con los datos que le das.