¿Comprar o alquilar vivienda en el País Vasco?
Respuesta corta Comprar una vivienda usada de 300.000 € en el País Vasco paga 12.000 € de impuesto de transmisiones (4 %), y hacen falta 75.600 € el primer día contando la entrada del 20 %, los impuestos y los gastos. Se paga menos que en 16 comunidades y más que en 2. Con los supuestos de la calculadora, comprar empieza a compensar frente a alquilar hacia los 4 años y 1 meses.
Tipos fiscales revisados el · Página revisada el · Fuentes
Lo que se paga al comprar en el País Vasco
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto de compra | 12.000 € | 30.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | 3.200 € | 3.200 € |
| Tasación | 400 € | 400 € |
| Entrada del 20 % | 60.000 € | 60.000 € |
| Total el primer día | 75.600 € | 93.600 € |
Sobre una vivienda de 300.000 €. En obra nueva se paga IVA del 10 % y la escritura está exenta de AJD.
Tipos reducidos que existen en el País Vasco
El País Vasco tiene TRES haciendas forales, una por territorio, cada una con su norma; las tres coinciden en lo que se aplica aquí. La vivienda tributa al 4 % (el 7 % es para otros inmuebles, y el 6 % si quien compra tiene más de cinco viviendas). Baja al 2,5 % si la vivienda no pasa de 120 m² construidos, o si la familia es numerosa, siempre que vaya a ser tu vivienda habitual y no tengas otra en el mismo municipio: es un caso frecuente, compruébalo. Álava tiene además un 1,5 % en núcleos rurales.
El simulador aplica el tipo general. Si encajas en alguno de estos supuestos pagarás menos, así que confirma tu caso antes de decidir.
Cómo queda frente al resto de España
Sobre una vivienda de 300.000 €, entre la comunidad más barata y la más cara hay 21.000 € de diferencia solo en el impuesto de compra.
| # | Comunidad | Tipo efectivo | Impuesto |
|---|---|---|---|
| 1 | Ceuta | 3 % | 9.000 € |
| 1 | Melilla | 3 % | 9.000 € |
| 3 | País Vasco | 4 % | 12.000 € |
| 4 | Madrid | 6 % | 18.000 € |
| 4 | Navarra | 6 % | 18.000 € |
| 6 | Canarias | 6,5 % | 19.500 € |
| 7 | Andalucía | 7 % | 21.000 € |
| 7 | La Rioja | 7 % | 21.000 € |
| 9 | Aragón | 8 % | 24.000 € |
| 9 | Asturias | 8 % | 24.000 € |
| 9 | Extremadura | 8 % | 24.000 € |
| 9 | Galicia | 8 % | 24.000 € |
| 9 | Illes Balears | 8 % | 24.000 € |
| 9 | Murcia | 8 % | 24.000 € |
| 15 | Castilla y León | 8,33 % | 25.000 € |
| 16 | Cantabria | 9 % | 27.000 € |
| 16 | Castilla-La Mancha | 9 % | 27.000 € |
| 16 | Comunitat Valenciana | 9 % | 27.000 € |
| 19 | Catalunya | 10 % | 30.000 € |
Un ejemplo completo en el País Vasco
Vivienda de 300.000 €, entrada del 20 %, hipoteca fija a 25 años al 2,9 %, frente a un alquiler de 1.100 € al mes. Horizonte de 30 años.
| Desembolso inicial | 75.600 € |
| Cuota mensual | 1.126 € |
| Patrimonio a 30 años comprando | 741.801 € |
| Patrimonio a 30 años alquilando e invirtiendo | 427.897 € |
| Las dos opciones se igualan hacia | 4 años y 1 meses |
Es un escenario con supuestos, no una predicción: depende de cuánto se revalorice la vivienda y de cuánto rinda tu inversión, que nadie puede saber. Cambia los supuestos por los tuyos.
Preguntas frecuentes en el País Vasco
¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar en el País Vasco?
Para una vivienda de 300.000 €: 60.000 € de entrada, 12.000 € de impuesto y unos 3.600 € de notaría, registro, gestoría y tasación. En total, 75.600 €.
Los impuestos y gastos no se financian: el banco presta como mucho el 80 % del precio, y el resto sale de tu bolsillo.
¿Qué ITP se paga en el País Vasco?
El tipo general es del 4 %. Lo establece Normas Forales del ITPAJD de Álava (11/2003, art. 43.Uno.b), Bizkaia (1/2011, art. 13.b) y Gipuzkoa (18/1987, art. 11.1.b), en vigor desde 16 de mayo de 2025.
El País Vasco tiene TRES haciendas forales, una por territorio, cada una con su norma; las tres coinciden en lo que se aplica aquí. La vivienda tributa al 4 % (el 7 % es para otros inmuebles, y el 6 % si quien compra tiene más de cinco viviendas). Baja al 2,5 % si la vivienda no pasa de 120 m² construidos, o si la familia es numerosa, siempre que vaya a ser tu vivienda habitual y no tengas otra en el mismo municipio: es un caso frecuente, compruébalo. Álava tiene además un 1,5 % en núcleos rurales.
¿Sale más a cuenta la obra nueva?
Fiscalmente, no: la obra nueva paga 30.000 € frente a 12.000 € de la usada, 18.000 € más. En obra nueva se paga IVA (la primera venta está exenta de AJD), y en vivienda usada, ITP.
Aun así, el impuesto es solo una parte: el precio por metro, el estado del inmueble y el gasto en reformas suelen pesar más.
De dónde salen estos datos
ITP: Normas Forales del ITPAJD de Álava (11/2003, art. 43.Uno.b), Bizkaia (1/2011, art. 13.b) y Gipuzkoa (18/1987, art. 11.1.b) · en vigor desde 16 de mayo de 2025 · Hacienda Foral de Bizkaia, contrastado el 13 de septiembre de 2026
AJD: Álava, NF 11/2003, art. 69.I.B).42; Bizkaia, NF 1/2011, art. 58.35; Gipuzkoa, NF 18/1987, art. 41.I.B).11 · en vigor desde 1 de abril de 2011 · Hacienda Foral de Bizkaia, contrastado el 13 de septiembre de 2026
Datos fiscales versión 2026.09.3, revisados el 13 de septiembre de 2026. Los tipos autonómicos cambian casi todos los años: comprueba la fuente antes de firmar nada.